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加快转型创新发展
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——读《从沸腾到癫狂》一书有感
施 裕(作者单位：农房集团)
近日，在细细品读由袁一泓撰写的《从沸腾到癫狂——泡沫背后的中国房地产真相》。从2011年起，中国房地产市场遭遇了被称为史上最严厉的宏观调控，限购、限贷、限价成为这次宏观调控的主基调。房地产行业迎来了严寒的冬天。袁一泓在书中既表达了政府的一些意见，也反映了房地产从业者的一些看法，当然代表更多的是消费者的意见和观察，但他并没有对经济学家的意见随声附和，透露出作者的独立思考。这也是我喜欢读这本书的原因。
书中提出了决定房价上涨的四个关键因素，即，贫富差距日益扩大的收入分配制度，招拍挂为主的土地出让制度，连续10年以年的货币超发的货币政策，城市化带来的住房需求。我认为是切中要害，一针见血。同时，他对房地产变革提出了自己的建议。他谦卑地说：“因为我即使写了，也不知道寄给谁；即使寄出，也没有人看。以下建议权当自娱自乐。”其实，我们知道，作为一个知名学者，他的这些建议都经过深思熟虑的。比如，他提出改革现行财政税收制度（尤其是中央与地方的分税制度），建立起与地方事权相匹配的财政税收体制，改革现行地方政府政绩考核制度，去除GDP考核，坚决摒弃地产GDP主义等。袁一泓在书中强烈希望迅速、坚决变革房地产，建立和完善房地产的制度体系，重新调整房地产的利益格局，以对国家负责，对历史负责。
袁一泓是一个局外者，所谓“旁观者清”。 袁一泓在书中说：“有一点可以明确，在房地产市场获得超额收益的时代正渐行渐远”。我想，农房集团作为一家在房地产行业驰骋20多年的国有企业，更应看清形势，注重理性发展，把“加快转型、创新发展”作为我们当务之急。要正确把握房地产行业发展趋势。未来10-20年，房地产行业发展还有很大的空间。中国的城市化离不开房地产，市场需求潜力大。今年中国城市化率为50%，要达到60-65%的城市化率，还得增加2.5-3亿的城镇居民，这些新的城镇居民对旧区改造及改善性需求的要求强烈，每年开工量约在8亿平方米。没有搞跨的行业，只有搞跨的企业。只要加快企业转型，创新发展，努力推动创新驱动，内生发展之路，就会度过寒冬，迎来春天。一是要向协调发展转变。房地产业发展要与整个国家及地区经济和社会发展相适应，与相关产业发展相协调。二是要向绿色发展转变。大力推进住宅产业现代化，通过工业化建造方式和产业链组织方式，积极发展省地节能环保型住宅。三是要向和谐发展转变。大力发展中低位、中小套型普通商品住宅，尽量满足不同区域、不同层次居民的多元化住房需求。要强化住宅的消费属性，弱化投资品属性，回归住房的居住功能。四是要推进发展理念的创新。首要树立提高住宅使用寿命是最大的节约的理念。要推进建造方式的创新，重点推进住宅产业现代化。五是要推进产品和业态创新。从单纯依靠住宅开发向兼顾商业地产、旅游地产、工业地产、老年住宅转型，从单纯出售型住宅开发向兼顾持有商业物业和租赁型商品住房转型。六要推进科技进步和技术创新。加大住宅产业化技术集成。七要推进融资方式创新。从单一的银行开发贷款向债券融资、基金融资、信托产品等新领域延伸。八要推进管理方式创新。主要体现在五方面：企业发展战略管理、质量和成本管理、人才管理、信息化管理、品牌和文化管理。
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