光明房地产集团大讨论、大反思活动

简 　报

第54期

光明房地产集团大讨论、大反思活动领导小组办公室编     2018年12月13日

对标先进明方向  审视自身求发展

——集团战略投资部深入开展“大讨论、大反思”活动

在《现金网导航网站官网 “十三五”发展规划》和《光明房地产集团股份有限公司2018-2020年发展行动计划》的指导下，面对“新时代 新担当 新作为”的集团要求，为实现未来三年集团经济发展目标，集团战略投资部积极参与“对标先进、共谋发展”全员大讨论、大反思活动。

战略投资部作为集团的前端业务拓展部门，承担着战略引领、战略转型和投资布局的先锋使命。在与金茂、金地等对标企业和万科、保利、华润、雅居乐等先进企业的合作交流中，战略投资部不断学习先进企业的战略规划、转型创新，学习先进企业的城市布局和投资模式，提升投资决策能力。

    一、做好战略规划，明确集团战略目标和要求

受国家宏观调控影响，房地产行业的集中度越来越高，企业规模也越来越大。为在未来赢得行业话语权，中国金茂制定了新的战略规划，把40座城市2000亿作为五年后要达到的规模，转型“城市运营商”，实施“双轮（地产开发加持有运营）两翼（服务创新与金融创新）”战略升级，用“两个驱动（规划驱动、资本驱动）”带动“两个升级（城市功能升级、产业升级）”。

在“双轮两翼”战略的指引下，中国金茂在城市运营领域积极开展探索与实践，深度整合国内外产业资源，成功打造了以城市核心综合体、城市新城以及特色小镇为代表的多个城市运营作品，在全国35座城市，逐渐形成了府、悦、墅三大高端住宅产品系列，成功实现了“城市运营商”的战略转型。

对我们集团来说，依托上海房企的本土优势和现金网站大全 集团的资源优势，在集团新一轮战略规划中，战略投资部围绕现金网站大全 集团“一体两翼”核心主业发展定位，以“专业好、终端活”为原则，按照集团领导指示和要求，明确提出“1552”战略定位，以房地产开发和经营为核心，探索殷实农场、城市更新、历史名镇、长租公寓、冷链物流五大业务，打造商业板块、物流板块、供应链板块、服务板块、建设板块五大平台，建立新机制，推动集团从专业公司向多元化运营，集投资、产业、金融于一体的综合性平台集团转型。

    二、做好城市准入研究，为子公司投资拓展明确标准和方向

为了确保“40座城市2000亿”目标实现，金茂调整了投资逻辑：精选城市、深耕聚焦。投资策略采取大小项目相结合，中心与郊区相结合；优化合作项目，操盘为主，联合操盘为辅，少量参股跟随；重点推进大项目获取，寻求并购机会。

从城市布局来看，中国金茂坚持一、二线核心城市，已布局城市35座，2018年新进入济南、西安等城市，虽然没有参与三、四线城市的去库存行情，但是在一、二线核心城市的布局和深耕，让中国金茂的实力大增，一、二线城市布局的长效机制会渐显。据克而瑞数据统计，2018年1-11月中国金茂销售额已达1107亿元，同比增长109%。

按照以上投资要求，2018年至今中国金茂共取得土地28宗，土地面积约195万平方米。其中一线城市土地5宗，土地面积约28万平方米，土地面积占比15%；二线城市土地18宗，土地面积约137万平方米，土地面积占比70%；三、四线城市土地5宗，土地面积约30万平方米，土地面积占比15%。

在严峻的宏观调控形势下，集团同样提出“立足精耕上海，深耕城市能级高、发展潜力大的省会城市，积极拓展符合企业实际情况的房地产新业务、新市场，坚持房地产业下的多元化发展之路”的发展战略。

2017年以来，围绕集团战略目标和500亿规模要求，战略投资部在子公司配合下，重点布局一、二线省会城市和计划单列市，积极为集团规模化目标做土地储备。战略投资部定期组织撰写《光明地产城市选择研究报告》，针对重点布局城市编写《城市研究报告》，对准入城市名单和准入条件做投资研究分析，明确了集团的城市战略布局方向，为投资项目拓展做了科学地指引，有效地控制和防范城市进入的市场风险。

按照城市准入要求，战略投资部以长三角城市和已进入城市为中心，在城市辐射区内深耕拓展投资项目，先后取得数十个招拍挂、收购项目。按照集团战略布局要求，战略投资部还重点拓展了成都、重庆、昆明、贵阳等西部战略性城市，在成都、重庆和昆明通过招拍挂和合作方式成功取得多个项目，将集团布局城市从“八省一市”拓展为“十省二市”，为集团在西南区域的规模化发展建立了战略支点，扩张了集团的全国化战略版图，在新布局城市建立了较好的品牌知名度，并与同行企业形成了良好的合作关系。

    三、创新投资模式，多元化合作实现转型发展

中国金茂在“双轮两翼”战略的指引下，在城市运营领域积极开展探索与实践，深度整合国内外产业资源，成功打造了以城市核心综合体（代表作上海星外滩）、城市新城（代表作长沙梅溪湖国际新城）以及特色小镇（代表作金茂谷镇）为代表的多个城市运营作品。在科学至上理念的指导下，中国金茂还积极与行业龙头企业展开深度合作。2018年，中国金茂已累计与科大讯飞、芯恩等170余家企业完成战略合作签约，战略签约广州生命科学城、青岛西海岸创新科技城。

与中国金茂的多元化合作相比，集团同样具备较多的资源优势。2018年进博会的成功举办，增加了现金网站大全 集团的品牌知名度。而崇明花博会的开工建设，也给光明地产带来了开发崇明的机会。战略投资部充分发挥“1552”战略优势，积极参与集团转型创新工作，紧紧抓住城中村、城市更新、特色小镇、租赁住房等政策机会，创新投资渠道，积极与政府合作，参与崇明东平特色小镇建设、泗泾古镇的名镇名村保护性开发、奉贤泰日城中村改造、金山城中村改造等城市更新、城中村改造和特色小城镇建设项目；参与松江、奉贤、杨浦、金山、崇明等区域的土地招拍挂工作，落实土地指标，低成本取得土地，实现土地升值，改善城市功能；参与现金网站大全 集团在上海26块土地租赁住宅的开发任务，积极探索租赁住宅投资运营模式。

随着土地招拍挂市场的竞争激烈，土地溢价也越来越高，挤压了项目的利润空间，为降低土地取得成本，战略投资部积极推进光明地产与知名企业强强联手，多样化合作方式，为快速增加光明地产规模，学习先进企业经验，通过合作开发实现光明地产的品牌输出，通过并表确保企业开发规模的增加，通过财务管控确保企业资金的合理有效使用和利益分配。

经过与知名房企的对比反思，战略投资部深刻认识到，在房地产已先后经历过“黄金时代”与“白银时代”后，或许将迎来一个门槛更高、更为分化的“翡翠时代”，传统的投资模式已不再适用，必须密切关注宏观政策经济形势，切准房地产行业发展脉搏，转变投资拓展思路，创新投资开发模式，向先进房企学习，与知名房企合作，依据集团战略要求，确定集团战略规划和城市布局，提前控制项目的政策、财务、营销、运营等多重风险，确保投资利润，力争保持战略的前瞻性，保持自身业务能力的先进性和专业性，为集团规模化跨越式发展把好第一道关！

（集团战略投资部）